…die wohl mit am häufigsten gestellte Frage unserer Kunden im Bereich der Baufinanzierung.
Die Finanzierung einer Immobilie, egal ob Haus oder Wohnung, hat neben einem emotionalen Charakter auch eine große finanzielle Tragweite.
Die Frage, wie viel man sich leisten WILL, geht einher mit der Frage, wie viel Finanzierungssumme man sich leisten KANN.
Wie viel man sich leisten kann, hängt dabei von zahlreichen Faktoren ab. Dieser Frage widmen wir uns in diesem Artikel.
Am Ende wirst du einen guten Überblick davon bekommen, wie und warum die meisten Banken so "ticken".
Die maximale Finanzierungssumme ermitteln
Gerade beim Bau eines Hauses spielt die maximale Finanzierungssumme eine wesentliche Rolle. Der zu finanzierende Darlehensbetrag soll am besten im Vorfeld berechnet werden, damit man als Hausbauer auch vernünftig planen kann. Aber auch beim Kauf einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung ist es für viele wichtig zu wissen, was man sich denn überhaupt "leisten" kann.
Vorab sei gesagt, dass es bei dieser Berechnung keine Faustformel oder einfachen Rechenweg gibt. Das ist vermutlich auch der Grund, weshalb die meisten das Thema Baufinanzierung eher als mühselig und lästig empfinden.
Der Immobilienkredit Rechner
Der Immobilienkredit-Rechner oder auch Baufinanzierungsrechner genannt, soll der Berechnung der eigenen Finanzierung dienen. Meist steht die Beantwortung der folgenden Fragen im Fokus der Betrachtung:
- Wie hoch wird die monatliche Finanzierungsrate sein?
- Wie viel Darlehenssumme (Finanzierungssumme) kann ich mir leisten?
- Wie lange zahle ich den Kredit ab?
- Wie werden die Zinsen berechnet?
- etc.
Wir erleben oft, dass so manch einer auf Online-Plattformen, die einen Baufinanzierungsrechner anbieten, mittels Eingabe einiger Daten eine vermeintlich klare Antwort auf die Frage "Welche Finanzierungssumme kann ich mir leisten?" bekommen hat. Der Zinsrechner für ein Immobiliendarlehen ist teilweise auf den Plattformen der Banken versehen oder man findet ihn bei den bekannten Vergleichsportalen im Internet. Mit diesem Ergebnis geht man dann zur entsprechenden Bank und wartet zuversichtlich auf die Zusage der Finanzierung.
Die Enttäuschung ist dann anschließend meist sehr groß, denn das Ergebnis aus dem Internet weicht teilweise weit von dem tatsächlichen Angebot der Bank ab.
Aber aus welchem Grund ist das so und welche Finanzierungssumme kann ich mir leisten?
Dies liegt mitunter daran, dass die Online-Ergebnisse in der Regel nur eine sehr grobe Einschätzung der Bank für die Finanzierung des Kunden liefern. Mit der Abfrage weniger Daten soll man dann die maximale Finanzierungssumme ermitteln. Dies ist in der Realität nicht so einfach möglich.
Es finden sich auch i.d.R. Hinweise auf den entsprechenden Seiten, dass es sich bei der Berechnung nicht um ein verbindliches Angebot handelt.
„Warum gibt es dann solche Immobilienkredit Rechner, wenn in der Praxis ein komplett anderes Angebot herauskommt?“
Eine klare Antwort darauf haben wir nicht. Es ist aber anzunehmen, dass es sich dabei um eine grobe Einschätzung handelt, die jedoch in keiner Weise bindend ist und gegenüber dem Kunden als eine Art „Lockangebot“ und „Türöffner“ dienen soll, bei der entsprechenden Bank vorstellig zu werden. Aus diesem Grund haben wir uns auch davon distanziert, einen solchen Immobiliendarlehen Rechner auf unsere Homepage zu integrieren.
Da eine genaue Antwort auf die Frage, welche Finanzierungssumme man sich leisten kann, von sehr vielen Faktoren abhängig ist, ist ein seriöses Ergebnis aufgrund der Eingabe nur einiger weniger Daten kaum möglich.
Aus diesem Grund distanzieren wir uns von pauschalen Vorabaussagen bezüglich Zinssatz oder maximalem Kreditvolumen!
Wir sehen sogar bewusst davon ab, einen solchen Immobiliendarlehen Rechner, mit dem man die maximale Finanzierungssumme ermitteln kann, auf unsere Homepage zu integrieren.
Zur Veranschaulichung haben wir im Folgenden einen Vergleich zweier unterschiedlicher Banken aus unserem Rechenprogramm dargestellt.
Für die Bank ist die Bonität des Kreditnehmers ein entscheidender Faktor. Jede Bank stellt dafür ihre eigene Einnahmen-/Ausgaben-Berechnung auf. Das Einkommen ist auf der Einnahmenseite meistens der Hauptbestandteil jeder Berechnung. Aber welches Einkommen wird zugrunde gelegt, was zählt dazu und was nicht? Dabei wird deutlich, wie unterschiedliche Banken diesbezüglich vorgehen. Grundsätzlich gehen alle Banken von den durchschnittlichen regelmäßigen Einnahmen aus. In der Regel werden die Gehalts-/Lohnabrechnungen der letzten drei Monate zugrunde gelegt. Zusätzlich wird das vertraglich festgelegte Weihnachts- und Urlaubsgeld, das 13. Gehalt, berücksichtigt. Bei gleichbleibendem monatlichen Gehalt ist die Berechnung sehr einfach. Aber was ist mit den variablen Gehaltsbestandteilen, wie Überstundenvergütungen, Verpflegungsmehraufwendungen, Nacht-, Wochenend- und Feiertagszuschlägen, Kurzarbeitergeld etc.?
Die Haushaltsrechnung der Banken - ein Beispiel
- Es gibt Kreditgeber, die die Zuschläge bei dauerhafter Schichtarbeit berücksichtigen.
- Einnahmen aus 450-Euro-Jobs werden häufig akzeptiert, wenn die Tätigkeit bereits längerfristig ausgeübt wird (i.d.R. mindestens sechs Monate oder ein Jahr).
- Kindergeld zählt ebenfalls zu den berücksichtigenden Einnahmen.
- Das Elterngeld wird häufig als Einnahme anerkannt, wenn vorher eine Beschäftigung ausgeübt wurde und erklärt wird, dass nach der Elternzeit weiter gearbeitet wird.
- Das neue Baukindergeld wird von einigen Banken ebenfalls hinsichtlich der Einnahmen berücksichtigt, jedoch nicht von allen Banken.
- Kurzarbeitergeld wird von vielen Banken nicht anerkannt.
- Pflegegeld für Kinder wird ebenfalls nicht bei allen Banken zu den Einnahmen hinzugerechnet.
Bereits bezüglich der Einnahmen wird deutlich, wie individuell solch eine Berechnung bei unterschiedlichen Banken ausfallen kann. Die Berechnung der Ausgaben kann grob in drei Blöcke unterteilt werden:
- Lebenshaltungskosten (Die Lebenshaltungskosten werden, je nach Kreditgeber, entweder pauschal oder prozentual berechnet: Pauschale Berechnung: Es wird pro Person ein bestimmter Wert berücksichtigt (z. B. Hauptverdiener im Haushalt 750 Euro, jede weitere Person je 250 Euro).Einige Banken veranschlagen bei einem vorhandenen Auto weitere 200 Euro an fixen Ausgaben. Prozentuale Berechnung: Vom Einkommen wird ein Prozentsatz berücksichtigt, z. B. 40 Prozent.)
- Fixe Ausgaben für Verbindlichkeiten (Zu den fixen Verbindlichkeiten zählen Raten- oder Privatkredite, die der Kunde besitzt.)
- Nebenkosten des zu finanzierenden Objektes (Für die laufenden Kosten des zu finanzierenden Objektes wird i.d.R. ein Faktor pro Quadratmeter (qm) Wohnfläche berücksichtigt: z. B. 2,50 Euro pro qm. Bei einer Immobilie von 150qm bedeutet dies fixe Ausgaben von 375 Euro. Aus dieser grob beschriebenen Einnahmen-/Ausgaben-Berechnung ergibt sich ein Haushaltsüberschuss. Dieser darf inklusive der Rate des zu bedienenden Kredites nicht negativ sein.)
Aber auch hier gibt es wiederum unterschiedliche Berechnungen bei den einzelnen Banken.
Die Aufstellungen der zwei Banken, die je einen Ausschnitt aus der Haushaltsrechnung zeigen, verdeutlichen, dass die Lebenshaltungs- und Nebenkosten unterschiedlich berechnet werden. Dies hat zur Folge, dass sich der Überschuss der Haushaltsrechnung deutlich unterscheidet. Demnach wäre in diesem Beispiel eine signifikant höhere Kreditsumme bei der Deutschen Bank, welche mit einer höheren Rate des aktuellen Darlehens verbunden ist, durchaus möglich. Bei der Sparkasse Osnabrück werden hingegen die Lebenshaltungskosten in der Haushaltsrechnung wesentlich höher angesetzt. Weitere Faktoren wie Lebensalter des Darlehensnehmers, Zinssatz des Kredits, Zinsbindung, Bewertung der Immobilie etc. sind nur einige weitere Faktoren, welche über die maximale Darlehenssumme entscheiden, in diesem Beitrag aber bewusst nicht berücksichtigt wurden.
Da schlichtweg zahlreiche Faktoren wichtig sind, empfiehlt es sich bereits im Vorfeld, einen Beratungstermin zu vereinbaren, auch wenn noch kein spezifisches Objekt gefunden wurde. Dies hilft dabei herauszufinden, wie die aktuelle Situation bei einem aussieht und wie die Weichen der Zukunft gelegt werden können.
Auch ohne konkreten Bedarf beraten lassen
Der Bau oder der Kauf einer Immobilie ist mit sehr vielen Aufgaben verbunden. Ein Teil dessen stellt die Immobilienfinanzierung dar. Häufig erleben wir, dass noch sehr viel Unklarheit auf Seiten unserer Kunden besteht.
Deshalb haben wir bereits vor ein paar Jahren damit begonnen, kleine "Aufklärungsgespräche" mit unseren jüngeren Kunden zu führen.
Dabei sah unser Vorgehen so aus, dass wir mit den Zahlen (Einkommen und Ausgaben) der Kunden eine Beispielrechnung angestellt haben. Manchmal lag auch ein Exposé eines Objekts vor, welches demjenigen gefallen hat. Anhand der Daten haben wir eine Finanzierung simuliert.
Dabei haben wir feststellen können, dass dieses Angebot sehr gerne angenommen wurde. In manchen Fällen waren die Ergebnisse für die Interessenten etwas ernüchternd. Das lag daran, dass die maximale Finanzierungssumme als wesentlich höher eingeschätzt wurde.
In den meisten Fällen konnten wir aber deutliche Fortschritte und Handlungsbereitschaft feststellen. Das hat sich auch in den späteren Finanzierungen gezeigt.
Da wir bereits vor mehr als fünf Jahren mit diesem Vorgehen begonnen hatten, gab es auch Kunden, die nun Ihre Immobilie über uns finanzieren. Dabei konnten wir einen deutlichen Unterschied bezüglich des Wissenstands als auch des Eigenkapitals feststellen. Nach Rücksprache hat sich herausgestellt, dass nach dem Gespräch "vor ein paar Jahren" die Motivation geweckt war, die notwendigen Dinge (Geld sparen, um mehr Eigenkapital nachzuweisen), umzusetzen.
Das hat uns natürlich sehr gefreut.
Aus diesem Grund bieten wir auch dir ein Beratungsgespräch an, bei dem du die ersten Informationen des Ablaufs einer Immobilienfinanzierung erfahren kannst.
Was ist der Mehrwert unserer Beratung?
Durch zahlreiche Feedbackgespräche haben wir herausgefunden, wo unsere Kunden den Mehrwert bei uns sehen. Neben der unabhängigen Beratung als Finanzberater im Bereich der Immobilienfinanzierung ist es tatsächlich die Erreichbarkeit und die Beratung auf Augenhöhe. Termine auch nach "Feierabend" sind für uns ganz normal. Wir haben keine geregelten Öffnungszeiten, sondern vereinbaren die Termine nach Bedarf und auch teilweise recht spontan.
Neben der Vielzahl an Banken, die wir auf unserer Plattform vergleichen können, besteht immer wieder die Frage nach der Bezahlung unserer Dienstleistung.
Natürlich werden wir für unsere Beratungsleistung bezahlt. Dies geschieht jedoch erst dann, wenn es auch tatsächlich zu einem Kreditabschluss über eine durch uns vermittelte Bank kommt.
Die Bezahlung geschieht dabei nicht durch dich als Kunden direkt, sondern über die vermittelte Bank. Du zahlst dabei nicht mehr, genießt aber die Vorteile unserer Beratungsleistung.
Was wir dir bieten können:
- einen Einblick, welche Finanzierungssumme für dich möglich wäre
- eine ungefähre Angabe über die entsprechende monatliche Belastung
- einen objektiven und unabhängigen Vergleich der zahlreichen Banken und Bausparkassen
- flexible Termingestaltung und kurze Kommunikationswege
Somit gehst du kein Risiko ein und kannst dich durch uns unverbindlich beraten lassen. Wenn wir dein Interesse geweckt haben und du an einer kostenlosen und unabhängigen Beratung interessiert bist, dann kontaktiere uns gerne. Dies kannst du über das folgende Eingabeformular erledigen. Du kannst uns auch gerne im Vorfeld offene Fragen stellen oder um eine Rückmeldung bezüglich eines Termins bitten.
Eine Online-Beratung bieten wir natürlich auch an.
Wir freuen uns auf deine Anfrage.
